Чинним законодавством України не передбачено обов’язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не зазначено в договорі купівлі-продажу.

Вказаний вище висновок міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 01.09.2020р. у справі №686/6276/19.

Обставини справи:

Позивач звернувся до суду з позовом до комунального підприємства «Управляюча муніципальна компанія» «Центральна» Хмельницької міської ради (далі – «відповідач»), в якому просив зобов’язати відповідача виключити з обліку по його особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири за період до 03.08.2018р.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначав, що згідно з договором купівлі-продажу від 03.08.2018р. він є власником квартири. 06.11.2018р. на письмове звернення позивач отримав від відповідача відповідь про те, що заборгованість за спожиті послуги за квартирою станом на 01.11.2018р. складала 5 368,74грн. При цьому відповідач посилався на ч.3 ст.7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», в якій мова йде про те, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов’язків попереднього власника як співвласника.

Позивач вказував, що відповідач безпідставно нарахував йому заборгованість попередніх власників квартири, яка виникла до моменту придбання квартири позивачем. Враховуючи, що позивач лише в серпні 2018р. набув право власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 03.08.2018р. і до цього моменту позивач не був споживачем послуг відповідача, відповідно і не отримував комунальних послуг від відповідача, а тому дії відповідача щодо переведення на позивача заборгованості за період до 03.08.2018р. є неправомірним і порушують інтереси позивача, як споживача.

Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився апеляційний суд, задовольнив позов до комунального підприємства.

Відповідач з такими рішеннями судів не погодився і подав касаційну скаргу.

Позиція Верховного Суду:

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду залишив без змін судові рішення попередніх інстанцій, вказавши у своїй постанові наступне правове обґрунтування:

П.1 ч.1 ст.20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачене право споживача одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг. При цьому такому праву прямо відповідає визначений п.5 ч.3 ст.20 цього Закону обов'язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.

Отже, згідно із зазначеними нормами Закону споживачі зобов’язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.

Тобто новий власник майна не зобов’язаний сплачувати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку з їх сплати.

Договори про надання послуг не обтяжують майно, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.

Також Верховний Суд вказав на безпідставність касаційної скарги в частині незастосування судами ч.3 ст.7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», згідно з якою у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення передбачено набуття новим власником усіх обов’язків попереднього власника як співвласника. Зазначена стаття регулює обов’язки співвласників багатоквартирного будинку. Відповідно до ч.2 цієї статті кожен із них несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника. Тлумачення наведеної норми права дає можливість дійти висновку про те, що у цьому випадку йдеться про перехід від попереднього власника до нового власника обов’язків саме як співвласника багатоквартирного будинку, передбачених законом, а не боргів попереднього власника з оплати за житлово-комунальні послуги.

Отже, чинним законодавством не передбачено обов’язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не обумовлено в договорі купівлі-продажу.