У постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 28.02.2020 р. у справі № 913/169/18 вказано випадок, коли особа повинна платити кошти за користування земельною ділянкою, навіть якщо будівлі, розташовані на цій земельній ділянці, були продані іншій особі.

За загальним правилом при укладенні договору купівлі-продажу особа набуває право не тільки на нерухомість, але й право на оренду земельної ділянки державної (комунальної) власності, на якій це нерухоме майно розташовано. Однак до покупця майна не може перейти право оренди земельної ділянки, якщо сам продавець ще не мав такого права через те, що він ще не зареєстрував речове право, але користувався земельною ділянкою.

Обставини справи

Між міськрадою (орендодавець) і ТОВ «РБФ «РЕМ» (орендар) було укладено договір оренди землі. Згідно з договором орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку – землі промисловості (під корпусом № 1 (механічний цех, камера - тупік фарбувальний, камера - тупік сушильний)) (далі – «спірна земельна ділянка»).

Договір оренди укладено на 25 років, строком по 25.12.2038р. включно.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта, з 21.03.2014р. власником об'єкта нерухомого майна – корпусу № 1, є відповідач (ТОВ «Боремер») на підставі укладеного з ТОВ «РБФ «РЕМ» договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Таким чином, зазначене нерухоме майно, яке набуте відповідачем у власність на підставі вказаного договору купівлі-продажу, розташовано на спірній земельній ділянці, переданій у користування попередньому власнику – ТОВ «РБФ «РЕМ» за договором оренди від 17.02.2014р.

Прокурор в інтересах держави звернувся до місцевого суду з позовом до ТОВ «Боремер» (покупця), про стягнення 465 116,69 грн. безпідставно збережених коштів за період з 08.06.2016р. по 31.03.2018р. у вигляді несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться набуте відповідачем у власність нерухоме майно.

Місцевий суд у задоволенні позову відмовив. Апеляційний суд скасував це рішення та ухвалив нове, яким задовольнив позовні вимоги повністю.

Продавець у касаційній скарзі зазначав, що, прокурор повинен вимагати сплати коштів не від нього, а від нового власника нерухомого майна за договором купівлі-продажу.

Позиція Верховного Суду

Верховний Суд вказав, що прокурор правомірно звернувся до суду з вимогою про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів за період безпідставного користування відповідачем спірною земельною ділянкою у порядку ст. 1212 ЦК України.

В силу імперативних вимог ст. 125 ЗК України від однієї особи до іншої особи за правилами ст. 120 цього Кодексу та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача ще не виникло станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці, незалежно від дати укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки виникненням права оренди є момент державної реєстрації цього речового права, а не дата укладення договору оренди.

За таких обставин не відповідає імперативним вимогам ст. 125 ЗК України висновок суду апеляційної інстанції про набуття покупцем права оренди земельної ділянки з моменту набуття права власності на розміщену на ній будівлю та автоматичне виникнення у нового власника зобов'язання зі сплати орендної плати з моменту укладення договору купівлі-продажу від 21.03.2014р.

У даному разі кошти за користування землею повинен відшкодувати саме продавець нерухомого майна.