Особа звернулася до суду з позовом, в якому просила:

– визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,9 соток та нерухомого майна таким, що не відбувся з вини відповідача;

– стягнути подвійний завдаток та витрати, понесені на ремонт кімнати у будинку.

Позивач посилався на те, що сторонами було укладено у простій письмовій формі у присутності свідка договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,9 соток та частини будинку за ціною 120 000 грн. Частину суми у розмір 90 000 грн позивачем сплачено в момент укладення договору, як завдаток, а решту 30 000 грн позивач повинен був сплатити протягом двох років, а відповідач зобов`язувався представити правовстановлюючі документи на житло та земельну ділянку, а після оплати всієї суми – оформити договір купівлі-продажу у нотаріальній формі.

Відповідач у встановленому законом порядку договору купівлі-продажу не оформив і змінив умови попередньої домовленості, а саме: замість 30 000 грн вимагав оплатити 2 500 доларів США і запропонував укласти договір дарування, а не купівлі-продажу частини будинку та земельної ділянки. Крім того відповідач приховав від позивача недоліки нерухомого майна, про які позивач не знав. Позивач вважав, що договір купівлі-продажу не був укладений у встановленому законом порядку з вини відповідача і він повинен повернути позивачу завдаток у подвійному розмірі та відшкодувати витрати, понесені позивачем на ремонт у кімнаті, який необхідно було зробити для проживання у ній з дитиною.

Суди всіх інстанцій дійшли висновку, що сплачена позивачем сума є не завдатком, а авансом, тому задовольнили частково вимоги та стягнули з відповідача 90 000 грн. Також суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про стягнення коштів за ремонт кімнати. Суди виходили з того, що позивач проживав у спірному житлі і без згоди відповідача зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди, а тому позивач не має права на відшкодування їх вартості.

Касаційний цивільний суд передав справу у частині відмови в задоволенні позовних вимог про стягнення витрат, понесених на ремонт кімнати будинку, на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Суд касаційної інстанції зазначив, що аналіз матеріалів справи свідчить, що відповідно до розписки позивач має право проживати в даному будинку з своїм сином. Згідно з ч. 3 ст. 390 ЦК України добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів.

Касаційний цивільний суд вказав, що тлумачення ч. 3 ст. 390 ЦК України свідчить, що витрати, про які вказується в ч. 3 ст. 390 ЦК України: по-перше, стосуються утримання або збереження майна; по-друге, вони мають бути необхідними, а не зайвими або навіть корисними; по-третє, мають бути здійсненими незаконним володільцем.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.05.2018 р. у справі № 910/15521/17 зроблено висновок, що «під поняттям «необхідні витрати» розуміються тільки ті витрати, які необхідні для забезпечення нормального стану та зберігання майна з урахуванням його зношеності. Отже, інші витрати, тобто не «необхідні», відшкодуванню не підлягають».

У постанові Верховного Суду України від 07.09.2016 р. у справі № 6-389цс16 зазначено, що відповідно до ч. 3 ст. 390 ЦК України добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів. Згідно із ч. 4 ст. 390 ЦК України якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість. Отже, ч. 3 зазначеної норми матеріального права регулює права добросовісного або недобросовісного набувача чужого майна на відшкодування витрат, здійснених ним з часу, коли у власника виникло право на повернення цього майна або на отримання доходів від його використання.

Разом з тим положення ч. 4 ст. 390 ЦК України застосовуються до правовідносин, при яких добросовісному набувачу (володільцю) належить право на поліпшення набутого ним майна та залишення за собою результатів такого поліпшення за умови можливості їх відокремлення або право на відшкодування сум, на які збільшилась вартість поліпшеного майна, за неможливості їх відокремлення. Застосування зазначених норм матеріального права суттєво різниться залежно від визначення підстав та сум, які підлягають відшкодуванню. А апеляційний суд не перевірив обґрунтованість позовної вимоги про стягнення витрат, понесених на ремонт кімнати будинку добросовісним володільцем, не надав оцінки, доказам, наявним у матеріалах справи, на які позивач посилалася на підтвердження понесення таких витрат, та зробив передчасний висновок про залишення рішення суду першої інстанції у цій частині без змін (постанова від 20.11.2019 р. у справі № 444/1725/16-ц).